Notarkosten-Rechner

So funktioniert der Notarkosten-Rechner

Der Notarkosten-Rechner berechnet deine Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf nach der gesetzlichen Gebührentabelle – nicht nach einer Faustregel. So gehst du vor:

1. Trage im Feld Kaufpreis den im Kaufvertrag vereinbarten Preis für Haus, Wohnung oder Grundstück ein.
2. Trage im Feld Grundschuld (Nennbetrag) den Betrag ein, den die Bank ins Grundbuch eintragen lässt – oder 0 €, wenn du ohne Finanzierung kaufst.
3. Wähle im Feld Art der Grundschuld zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld.
4. Lasse Auflassungsvormerkung eintragen aktiviert, wenn du dich als Käufer im Grundbuch absichern willst – das ist der Regelfall.
5. Lasse Betreuung der Grundschuld (Bankbestätigung) aktiviert, wenn der Notar der Bank die Eintragung bestätigt.
6. Passe im Feld Auslagen (Schätzung) die geschätzten Auslagen für Dokumente, Porto und Telekommunikation an.
7. Lies die Ergebnisse ab: Beurkundung, Vollzug, Vormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld-Positionen, Notarkosten brutto, Grundbuchkosten gesamt und die Notar- und Grundbuchkosten gesamt als Highlight – dazu den Anteil am Kaufpreis in Prozent.

Durchgerechnetes Beispiel

Eine 34-jährige Angestellte aus Hamburg kauft eine Eigentumswohnung für 350.000 € und lässt eine Buchgrundschuld über 280.000 € eintragen. Sie lässt die Auflassungsvormerkung eintragen, die Betreuung der Grundschuld ist aktiviert, die Auslagen schätzt sie mit 50 €. Der Rechner ermittelt: einfache Gebühr nach Tabelle B für den Kaufpreis 685 €, für die Grundschuld 585 €. Daraus folgen Beurkundung Kaufvertrag 1.370 €, Vollzugsgebühr 342,50 €, Auflassungsvormerkung 342,50 €, Eigentumsumschreibung 342,50 €, Beurkundung Grundschuld 585 €, Betreuung Grundschuld 292,50 € und Eintragung Grundschuld 585 €. Die Notarkosten netto betragen 2.640 €, die Umsatzsteuer 501,60 €, die Notarkosten brutto 3.141,60 €, die Grundbuchkosten gesamt 1.270 €. Insgesamt zahlt sie 4.411,60 €, das sind 1,26 % des Kaufpreises.

Wie hoch sind die Notarkosten bei 350.000 Euro Kaufpreis?

Die Antwort hängt davon ab, ob eine Grundschuld eingetragen wird. Ohne Grundschuld, aber mit Vormerkung und 50 € Auslagen, kostet derselbe Kauf 2.782,38 €: Beurkundung 1.370 €, Vollzug 342,50 €, Vormerkung 342,50 €, Umschreibung 342,50 €, Notarkosten netto 1.762,50 €, Umsatzsteuer 334,88 €, Notarkosten brutto 2.097,38 €, Grundbuchkosten 685 €. Mit einer Buchgrundschuld über 280.000 € steigt die Summe auf 4.411,60 € – die Grundschuld allein fügt 1.629,22 € hinzu. Wer nur die Faustregel „1,5 Prozent" im Kopf hat, überschätzt den Kauf ohne Finanzierung deutlich und unterschätzt, wie stark die Grundschuld den Endbetrag treibt. Der Rechner zeigt deshalb jeden Posten einzeln, statt eine Pauschale auszuwerfen.

Warum ist die Faustregel von 1,5 Prozent oft falsch?

Weil die Gebührentabelle degressiv ist: Die einfache Gebühr steigt mit dem Geschäftswert, aber langsamer als der Wert selbst. Bei 40.000 € Kaufpreis beträgt die einfache Gebühr 145 €, bei 350.000 € sind es 685 € und bei 1.000.000 € 1.735 €. Der prozentuale Anteil sinkt also mit steigendem Kaufpreis – bei 40.000 € liegt der Gesamtanteil bei 1,59 %, bei 1.000.000 € ohne Grundschuld und ohne Vormerkung nur bei 0,60 %. Umgekehrt treiben Zusatzpositionen wie eine Briefgrundschuld (1,3 statt 1,0 beim Grundbuchamt) oder eine hohe Grundschuld den Anteil wieder nach oben. Eine einzige Prozentzahl kann diese Staffel nicht abbilden. Die Faustregel taugt als grobe Budgetierung, nicht als Kostenaufstellung – und sie erklärt auch, warum zwei Käufer mit demselben Kaufpreis trotzdem unterschiedlich hohe Rechnungen bekommen.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis zahlt fast immer der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs, auch wenn das Gesetz beide Vertragsparteien als Kostenschuldner sieht. Der Kaufvertrag regelt die Kostenverteilung ausdrücklich, und die übliche Klausel legt sie dem Käufer auf. Anders sieht es bei der Löschung einer alten Grundschuld des Verkäufers aus: Diese Kosten trägt der Verkäufer. Beachte außerdem, dass Notar und Grundbuch nur ein Teil der Rechnung sind: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und liegt 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 %, dazu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision. Wer das Gesamtbild braucht, rechnet mit dem Rechner für die gesamten Kaufnebenkosten weiter – dort stehen Grunderwerbsteuer, Makler und die hier berechneten Notarkosten in einer Summe. Auch die Grunderwerbsteuer lässt sich separat nach Bundesland berechnen, und wer den Kauf finanziert, prüft mit dem Rechner für deine Baufinanzierung, welche Rate zum Kaufpreis passt. Nach dem Kauf läuft die laufende Grundsteuer weiter, und wer vermietet, rechnet mit dem Rechner für die Mietrendite, ob sich der Kauf trägt. Für die Finanzierung selbst hilft der Rechner für deine Kreditrate.

Formel

Einfache Gebühr nach Tabelle B (§ 34 GNotKG):
  bis 500 €: 15 €
  bis 2.000 €: 15 € + je angefangene 500 € weitere 4 €
  bis 10.000 €: 27 € + je angefangene 1.000 € weitere 6 €
  bis 25.000 €: 75 € + je angefangene 3.000 € weitere 8 €
  bis 50.000 €: 115 € + je angefangene 5.000 € weitere 10 €
  bis 200.000 €: 165 € + je angefangene 15.000 € weitere 27 €
  bis 500.000 €: 435 € + je angefangene 30.000 € weitere 50 €
  bis 5.000.000 €: 935 € + je angefangene 50.000 € weitere 80 €

Beurkundung Kaufvertrag = einfache Gebühr × 2,0
Vollzugsgebühr = einfache Gebühr × 0,5
Auflassungsvormerkung = einfache Gebühr × 0,5 (Grundbuchamt)
Eigentumsumschreibung = einfache Gebühr × 0,5 (Grundbuchamt)
Grundschuld: Beurkundung = Tabellengebühr × 1,0, Betreuung = × 0,5,
  Eintragung = × 1,0 (Buch) bzw. × 1,3 (Brief)
Notarkosten brutto = (Notargebühren + Auslagen) × 1,19
Gesamtkosten = Notarkosten brutto + Grundbuchkosten

Die Variablen: Kaufpreis und Grundschuld-Betrag sind die Geschäftswerte in Euro, die einfache Gebühr ist der Tabellenwert nach § 34 GNotKG, die Faktoren 2,0, 1,0, 0,5 und 1,3 sind die gesetzlichen Gebührensätze aus dem Kostenverzeichnis. Die Umsatzsteuer von 19 % fällt nur auf den Notarteil an – Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei. Die Rechnung gilt bis 5.000.000 € Geschäftswert; darüber läuft § 34 GNotKG mit weiteren Stufen weiter.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil der bisherige Hauskauf-Nebenkosten-Rechner Notar und Grundbuch nur mit einer 1,5-%-Faustregel schätzt – und weil Käufer vor dem Notartermin wissen wollen, woraus sich ihre Rechnung Posten für Posten zusammensetzt. Er rechnet deshalb die echte GNotKG-Tabelle B nach, statt eine Prozentzahl zu raten.